どうも！！ブログ管理人のfujiです。
賃貸物件を探す時に、あれこれ悩んでしまいますよね。
今まで実家暮らしであったり、会社の寮生活であれば初めての物件探しに苦労すると思います。
賃貸物件の間取りなどの設備面でもかなり悩むと思いますが、意外と盲点なのが家賃以外の日々のコストや毎年の契約更新料です。
これら家賃以外のコストは、賃貸物件の基本情報の中には記述されてないことが多いです。
正式な契約書を交わす段階で判明するなんてこともありえます。
そこで今回は、賃貸物件を探す時に注意してほしい更新料などの家賃以外のコスト面でのポイントについて詳しく解説します。
正式に契約書を交わしてからでは、支払い料金の交渉をするのは至難の技です。
契約前にしっかりとどれくらいのコストがかかるのか把握しておきましょう。
また、賃貸物件を探す時に設備面で注意すべきポイントについて下記記事でまとめてますので、ぜひ参照してみてください。
家賃以外にも毎月たくさんのコストが掛かる
賃貸物件を探す時に、家賃を安くすることを重要視してる人は多いはずです。
1000円家賃が違うだけで、1年間では12000円も変わってきますからね。
しかし、賃貸物件では家賃以外にも毎月かかってくる細々とした費用があります。
これらの細々とした費用にも注意を払わないと、家賃は安いけどトータルで見たら高くなってるパターンもあり得るのです。
町内会費・自治会費
地域によって呼び名が変わることがありますが、住んでる地域に収めるお金ですね。
大体毎月300〜500円くらい町内会・自治会費用として払うことになります。
払った費用は町内での回覧板の印刷物や地域のお祭りの開催費用、会の役員の手当等に当てられます。
家賃と比較したら大した費用ではありませんが、毎年3000〜6000円ほど払うことになります。
会費を払ってるけれども、その恩恵を賃貸物件に住んでる方々は受けたことがほぼないでしょう。
回覧板や地域行事のお知らせなんてものは、賃貸物件に住んでる人には届きませんからね。
しかも悪質なものでは形だけの町内会であり、活動も一切してないものもあるようです。
・町内会の加入に強制力はない
その地域に住んでいても町内会の加入は義務ではありませんが、「町内会に入らないと物件の契約ができない」と不動産屋に断られることもあります。
しかし、支払いを免れる抜け道があるのです。
それは、賃貸物件契約後に町内会に直接連絡をとって退会することです。
町内会の加入に強制力は無いため、町内会側としては断る権利はありません。
そして町内会を退会してるのなら、大家側に町内会費を収める理由がありません。
大家側で住人の町内会費を徴収して一括で町内会に支払ってるので、大家に退会の相談でもOKです。
大家がウダウダとごねた場合に、町内会に退会の手続きをとるのが良いかもしれませんね。
ライフサポート費用
賃貸物件によっては災害等の異常時に24時間対応したり、セキュリティ面での対応をしてくれるところもあります。
もちろん有料ですが…
これらの費用をライフサポート費やセキュリティ費として家賃とは別に徴収されます。
大体毎月1000〜2000円くらいかかります。
これだけの費用に見合った効果があるのか疑問なところではあります。
正直いって無駄な費用なので、このような付帯サービスがついてない物件をオススメします。
このようなサービスをつけるならば、本来は大家が家賃や共益費として計上するべきですからね。
見かけの家賃を安く見せようとする魂胆がバレバレですね。
月額保証料
借主の家賃滞納等で大家側に家賃収入が入ってこなかった時の保険として、家賃を大家に支払う保証会社という存在があります。
大家は保証会社と契約することで家賃滞納等の事態に陥っても、毎月安定的な収入を確保することができます。
その保険の費用を借主が負担しなくてはなりません。
大家のための保険なのに、借主が保険料を負担しなくてはならないのは意味不明ですよね。
不動産業界の憎むべき風習なので、こればかりはどうすることもできません。
料金としては家賃の0.5〜1％ほどが月額保証料としてかかってきます。
・連帯保証人を立てれば安くなる場合もある
物件の契約時に連帯保証人を立てれば、月額保証料が安くなることがあります。
安くなるだけで保証会社への加入が免除されることはほぼないでしょう。
どうせ借主が料金を負担するので、大家側としてはタダで利用できる便利な制度ですからね。
また、後述しますが毎月の保証料とは別に1年ごとの契約更新時にも、保証会社に更新費用を支払う必要があります。
ほとんどの賃貸物件ではこのように借主からお金を巻き上げるシステムが確立されてますが、まれに連帯保証人を立てれば保証会社不要の物件もあります。
急ぎで物件を探してるのでないなら、根気よく探してみるのもいいかもですね。
毎年の契約更新時にも費用が発生する
賃貸物件では毎年の契約更新時に、更新手数料がかかります。
賃貸物件の募集要項では見えない部分の費用なので、注意深くチェックする必要があります。
物件によってはかなり割高な金額設定にしてることもあります。
普通借家契約更新料
普通借家契約更新料とは、大家さんに払う契約更新料になります。
2年ごとか毎年かは物件によって変わってきます。
料金の相場としては、首都圏などの料金が高めなところは2年で1ヶ月分くらいの費用がかかります。
それに対して田舎であれば1年で1万円とか、そもそも契約更新料を設定してない場合もあります。
更新費用の金額によっては、毎月1000〜3000円くらい家賃が上乗せされることになります。
家賃だけでなく、更新費用もどれくらい掛かるのかしっかりと考える必要があるのです。
また、毎年の契約更新料とは別に姑息な方法でお金を搾取しようとする仕組みも存在します。
・短期解約違約金
初月の家賃が無料であるフリーレントや礼金が無い物件では、この短期解約違約金を設定してることがあります。
定めた期日以内に退去すると、家賃の数ヶ月分を支払う必要があります。
少し前のケータイの2年縛りみたいなモノですね。
地域によって金額が変わってきますが1年以内の解約で家賃2ヶ月、2年以内の解約で家賃1ヶ月くらいでしょうか。
賃貸契約書に特約として記述されてるので、契約を結ぶ前にしっかりと確認しましょう。
契約書にハンコを押さなければ不動産との会話はあくまで口約束なので、必ず契約をしなければならないわけではありません。
毎年の更新費用や短期違約金の存在も、不動産側はお客さんに聞かれるまでは教えてくれません。
契約書の説明を受けてる時に金額を知るのがほとんどでしょうから、気持ちを抑えて冷静になる時間も必要です。
高額な短期違約金の条件を飲まないためにも、ハンコを押さずにいったん家に持ち帰ったり、別の不動産屋に行くのも一つの手段です。
保証会社契約更新料
借主の家賃滞納時に、大家の家賃収入を保証する保証会社にも契約更新料を支払う必要があります。
1年か2年毎かは物件によって変わってきます。
更新費用としては1万円か月額家賃の30％とかが相場ですかね。
前述しましたが、月額保証料も支払って契約更新時にも費用が発生するなんて鬼畜ですね。
保証会社によっては、契約更新料のみで月額保証料がないパターンもあります。
月額保証料がなく、契約更新料が安い物件を狙って行きたいですね。
・連帯保証人を立てれば多少は安くなる
月額保証料と同じく、連帯保証人を立てれば費用が安くなりますし、保証会社との契約が不要な物件もあります。
賃貸物件の契約時に保証会社の初回費用を取るところが多々ですが、連帯保証人を立てることによって初回費用が無料になることがあります。
そもそも保証会社の存在は家賃滞納時の大家のセーフティなので、借主にメリットは一切ありません。
しかし、保証会社の費用は借主が負担することとなります。
保証会社利用が必須ではない物件を探して、毎年のコストカットを図るのも有効な手段ですね。
火災保険料
賃貸物件を契約する時には、火災保険への加入が必須になります。
火災保険という名前ですが、中身としては火災時にも使えますが、台風や地震、水配管の漏れによる損害に対しても保証されます。
火災に関しては気をつければ防げるものですが、水漏れに関しては配管のどこから漏れるか分かりません。
自室にくる途中の配管から水漏れして、下の階の住人に損害を与える可能性も十分にありえます。
不動産屋で火災保険の契約を行うことになると思いますが、火災保険の加入は必須ではあるが、種類まで指定されることはありません。
・自分の好きな火災保険に加入することが可能
悪徳な不動産会社であったら、「個人で入ってるのではなく、指定の火災保険に加入してください。でないと契約できません」と言われると思います。
不動産で案内される火災保険は高額設定の10000〜15000円くらいで、それの2年契約が相場です。
2年間で20000〜30000円はぼったくりですね。
しかし、指定の火災保険と賃貸物件の抱き合わせの販売は独占禁止法違反です。
火災保険の加入は必須ですが、どの火災保険に入るかは個人の自由なのです。
安い火災保険であれば、年間２〜3000円程度のものもあります。
不動産屋が強制加入させようとする高額火災保険にはNOを突きつけましょう。
詳しく説明すると長くなるので割愛しますが、物件を仲介する不動産会社は借主の敵です。
奴らに搾取されないように注意しましょう。
ライフラインについて確認しよう
電気・ガス・水道などのライフラインは、生きていく上で絶対必要なものです。
しかし、住む地域や賃貸物件によってはこのライフラインの使用料金に大きな差がでできます。
自由に会社を選べる場合もあれば、借主に一切の選択権がない場合もあります。
水道に関しては、各市町村によって料金が変わってきますが、めちゃくちゃな金額を請求されることはないでしょう。
注意すべきは電気とガスです。
これらの仕様や料金について契約前に詳しく調べる必要があります。
電気は自由に会社を選ぶことができる
2016年4月より電力自由化が開始され、それにより今では100社をこえる電力供給会社で電力事業のシェア争いが行われてます。
会社が違えど供給される電気の質に関しては、違いはほぼありません。
賃貸契約時には大家が指定した電力会社からの供給を受けることになりますが、料金が高いと思えば別の電力会社に変更しましょう。
変更の際には、大家や電力会社に連絡は必要ありません。
新しい電力会社に申し込むだけで全ての手続きが完了します。
・オススメの電力会社は楽天でんき
楽天経済圏の住人でもそうでなくても、オススメの電力会社は楽天でんきですね。
なんといっても、電気の基本料金が無料ですからね。
その代わり電気の使用単価は多少高めですが、ワンルーム賃貸などの1人暮らしの電力使用量ならそう多くはないでしょう。
使う電気が少ないなら、トータルで電気の料金が安くなります。
また楽天でんきを使うメリットとしては
・楽天カードで支払い可能
・ポイントバックがある
・楽天ポイントで支払い可能
・日々の電力量をウェブで確認できる
上記のようなメリットがあります。
楽天経済圏の住人ならば、楽天でんきを選ばない理由はありません。
楽天のサービスを利用していない人でも、これを契機に楽天経済圏への引越しをオススメします。
ガス会社は自由に選ぶことがほとんどできない
契約する賃貸物件が都市ガスであれば、何も問題ありません。
料金もかなり安いですし、自由化により好きな都市ガス会社を選ぶことができるようになってます。
しかし、問題なのは賃貸物件がプロパンガスの場合です。
都市ガスが自由化になったのは2017年頃ですが、プロパンガスはずっと前から自由化になってます。
だが、賃貸物件においては物件の所有者が自由にプロパンガスを選ぶことができるのであって、住んでる借主に選択の自由はないのです。
プロパンガスを変更するには大家との交渉が不可欠になりますが、交渉の余地がないくらいの深い闇があるのです。
・ガス設備の設置負担をガス会社が請負ってる
プロパンガスは建物の側面にボンベを設置し、そこからガス配管を通って給湯器などの設備にガスが送られます。
大家が物件を建設する時には、これらのガス関係の設備の費用も払って物件を建設してます。
そこでガス会社が「うちのガスを使ってくれるなら、ガス関係の設備費用を負担しますよ」と悪魔の営業をかけるのです。
大家側としては初期費用が少なくなるので、二つ返事でOKを出すでしょう。
ガス会社は設備費用を負担しなければなりませんが、負担分をガス料金に上乗せして高額な料金を借主に請求するのです。
このような状況では大家にガス会社の変更を訴えても、ガス設備負担の契約でガス会社の変更は無理だと断られるでしょう。
大家としては借主の負担が増えたところで痛くも痒くもありませんからね。
また、都市ガスを物件に引けるエリアにもかかわらずプロパンを選んだり、都市ガス物件だったのにプロパンに変わってる物件もあるようです。
邪推するならガス会社から大家側に袖の下を送ってるのでしょう。
その袖の下の負担は借主に来るのですけどね。
・仕組み化された搾取システム
自前で賃貸物件を作って大家を募集し、その物件のガス・電気・火災保険等を自分の子会社に担当させている企業も存在します。
物件のオーナー以外の全てがその企業の傘下なので、物件から引っ越すという方法以外でその企業の搾取システムから逃れる方法はありません。
もちろんこのような物件では、ガス会社の変更は不可能です。
ここでは解説しませんが、シノケングループという不動産事業を中心とした企業が効率的に借主・大家双方から搾取するビジネスを構築してます。
日本の不動産業界の闇を一点に凝縮したような会社なので、また別記事で解説したいと思います。
まとめ：しつこすぎるくらいに料金の確認をしよう
賃貸契約を正式に結んでしまったら、よっぽど法外な料金でなければ破棄することはできません。
しかも、賃貸契約にはクーリングオフは適応外です。
契約の詳細な部分を不動産屋は事細かに説明してくれるわけではありません。
自らがしっかりと知識を身につけて挑まないと、搾取される対象として骨の髄までしゃぶられるはめになります。
契約前の事前準備としつこ過ぎるくらいの料金の確認をして、素敵な賃貸物件に出会えるようにしましょう。
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