どうも！！ブログ管理人のfujiです。
唐突にですが「不動産屋は借主の敵」です。
実家から出て一人暮らしを始めたり、会社の転勤で賃貸物件を探している人にはぜひ覚えておいて欲しい言葉ですね。
大家と借主を仲介する不動産屋は、お客様のために一生懸命にはなってくれません。
自分の利益にのみ執着し、どうやってお金を奪い取ろうかしか考えてません。
引越しの初期費用が家賃5ヶ月分なんて言葉は、不動産屋の都合の良い言葉ですからね。
しかし、こちら側がしっかりとした知識を身につけ、賢く交渉すれば引越しの初期費用をかなり低く抑えることができます。
そこで今回は不動産屋からの搾取を跳ね除け、賃貸契約費用を安くするコツについて解説します。
不動産屋なんて物件を右から左に動かしてるだけで、価値を自ら創造してる職業ではありません。
借主からヒルのようにお金を吸い尽くそうとする悪魔なのです。
奴らに騙されないように本記事を読み進めて、しっかりと理論武装して交渉に臨みましょう。
不動産屋のビジネスモデルを理解しよう
初期費用を抑えるコツ等を解説する前に、まずは不動産屋がどのような立ち位置でどのように収益を上げているのか解説します。
不動産屋のビジネスモデルを理解することで、相手の裏事情を把握することができます。
そうすることで、実際に不動産屋が発する言葉の意図や真意を理解することができます。
有利な交渉を実現するには、相手の事情を把握しておく必要があるのです。
不動産屋は物件の仲介業者である
不動産屋は大家と借主を結びつけることを生業としています。
賃貸物件の仲介をするのであって、物件を所有してたり物件の管理業務をしてるわけではありません。
賃貸物件の設備のメンテナンスや住人の世話をするのは大家さんか、大家さんから委託を受けた管理会社になります。
物件に大家が住んでるのであれば大家さんが自分で全部対処してるでしょうが、かなりの手間がかかるので大家さんは管理会社に委託してるのがほとんどです。
・不動産業界の相関関係
不動産業界には
・借主(お客様)
・仲介業者
・管理会社
・大家
上記の4人が出てきます。
不動産屋と世間的に呼ばれてるのが仲介業者に当たります。
不動産業界における各人の相関関係は以下のようになります。
管理会社から仲介業者に客付けの仲介手数料を払ってますが、大家が仲介業者との面倒なやり取りをしなくても済むように支払いを管理会社が代行しているだけです。
その費用に関しては大家が管理会社に払ってるので、勘違いしないよう注意してくださいね。
賃貸物件によっては仲介業者と管理会社が同一の場合や、管理会社がない場合もあります。
不動産屋の収入のメインは仲介手数料である
相関関係からもわかるように、不動産屋の収入は仲介手数料が基本になります。
しかも、仲介手数料の金額は家賃1ヶ月分＋消費税と決められてます。
これは大家側と借主側の仲介手数料の合計が1ヶ月分であると、宅建業法で定められてます。
また、国土交通省の告示では以下のような記載もあります。
第四貸借の媒介に関する報酬の額
宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の 額（当該媒介に係る消費税等相当額を含む。以下この規定において同じ。）の合計額は、当該宅地又は 建物の借賃（当該貸借に係る消費税等相当額を含まないものとし、当該媒介が使用貸借に係るものである場合においては、当該宅地又は建物の通常の借賃をいう。以下同じ。）の一月分の一・〇八倍に相当 する金額以内とする。この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方 から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たつて当該依頼者の承諾を得ている 場合を除き、借賃の一月分の〇・五四倍に相当する金額以内とする。
このような条文があるにもかかわらず、不動産屋は大家と借主からそれぞれ1ヶ月分の仲介手数料を貰ってるのが現実です。
なぜこのような事態になっているかは、条文の文末の『当該媒介の依頼を受けるに当たつて当該依頼者の承諾を得ている 場合を除き』という文言によるものです。
堅苦しい文言ですが簡潔に説明すると、『お互いに承諾していれば、家賃1ヶ月以上でもOKだよ』ということです。
この「お互いの承諾」というのは、不動産屋と借主とで結ばれる契約書です。
つまり不動産屋は、本来の金額以上の仲介手数料を請求することで事業が成り立っているのです。
また仲介手数料以外にも
・広告料
・火災保険料
・消毒費用
上記のような収入源もあります。
・大家からの広告料
駅近などの人気のエリアや条件の良い物件であればすぐにお客さんを付けることができ、大家も空室による収入減のリスクを回避することができます。
しかし、物件が埋まりにくい4〜8月の時期や、そもそも物件として魅力がない場合にはお客さんを付けるのは困難でしょう。
そんな時に大家側は物件に広告料を付けます。
仲介手数料とは別に、物件成約のインセンティブとして広告料を不動産屋はゲットすることができます。
業界用語で言うなればADと呼ばれるものになります。
AD200％であれば、家賃2ヶ月分の広告料ということです。
ADに関しては仲介手数料みたいに金額の上限等はありませんので、大家が早く空室を解消するために大きなADをつけてる場合もあります。
不動産屋はお客様の理想の物件を探すことには消極的で、ADがたくさん付いてる物件を紹介しがちです。
ADが多くついてれば、物件を紹介した営業マンにもインセンティブがあるからです。
お客様が抱く理想の物件を言葉巧みにねじ曲げて、AD物件を押しつけ利益を貪るのが不動産屋のやり口なのです。
・火災保険の紹介料
賃貸物件を契約するには、借主は火災保険への加入が必須になります。
物件の建物自体には大家が火災保険をかけてますが、借主にも火災保険に加入させることで、いざという時の賠償能力を補填しようという考えですね。
借主起因による火災等で部屋の修復や近隣住人への賠償を借主が負うことになりますが、賠償能力がなければ請求すらできませんからね。
賃貸物件を貸す大家側としては、火災保険に入ってる人でないと安心して部屋を貸すことができないということなのです。
よって、法律上は火災保険の加入は必要ありませんが、賃貸契約の項目で火災保険への加入が必須となっているのです。
不動産屋では火災保険の商品を取り扱っているので、賃貸物件の契約のタイミングで加入することになります。
この火災保険の成約報酬として、不動産屋は保険会社からバックマージンを獲得することができます。
ちなみに火災保険への加入は必須であるが、火災保険の種類はどれでも自由です。
個人的に火災保険に加入してるのであれば、その火災保険を使えばOKです。
しかし、バックマージンの存在からか、不動産屋指定の火災保険に加入させようとしてくることもしばしばです。
てゆうか、こちら側が自分の火災保険を使いたいと言っても「指定された火災保険しかダメです」なんてことを言ってくる悪徳不動産会社だらけです。
しかも、不動産屋の火災保険は1年間で1万円～という無駄に高い保険です。
安い火災保険であれば年間2～3000円くらいでありますからね。
不動産屋の火災保険には加入せず、格安の保険を探しましょう。
賃貸物件でもそうですが、他社と比較することが安くて良い商品を探すときの秘訣です。
上記の見積もりサイトで格安の火災保険を見つけましょう。
また、火災保険だけでなく家賃や更新費用など、賃貸物件を探すときのコスト面で注意すべきことについて下記記事で解説してるので参照してみてください。
・ピンハネの消毒費用
賃貸契約をする時に消毒費用や配管清掃費用を徴収することがあります。
要するにこれらは不動産屋や物件管理会社のピンハネです。
まぁ、中には大家が消毒費用を設定してる場合もありますが、大体が不動産屋のピンハネ件名ですね。
物件や不動産屋によって名前は変わってきますが
・消毒費用
・室内壁紙除菌コート費用
・水配管殺菌費用
・消臭除菌費用
などなどですね。
どの項目が不動産屋なのか管理会社なのかは、不動産屋は口が裂けても教えてくれません。
しかし、管理会社や大家はせいぜい1個で、残りは不動産屋でしょう。
悪徳な不動産屋は2〜3個を平気で上乗せしてきます。
しかも、不動産屋の消毒等の内容はお粗末なもので、営業マンがバルサン焚いて終了なんてこともあります。
そんな内容で高額な費用を不動産屋は請求してきます。
このように借主からお金を搾取することで、駅前の立地の良い不動産屋がぬくぬくと存在してるのでしょう。
賃貸物件での初期費用を安くするコツについて解説
ここからは賃貸物件契約での初期費用を安く抑える方法について具体的に解説します。
まずは、不動産屋と金額を交渉する前段階での準備について解説します。
6〜8月の閑散期に賃貸物件を探そう
一年間いつでも不動産業界は忙しい訳ではなく、閑散期と繁忙期があります。
1〜3月は新年度に向けた引越しシーズンですし、9〜10月は企業の人事異動での転勤シーズンです。
1〜3月、9〜10月の繁忙期は必ず避けましょう。
不動産屋もお客さんで溢れかえってるので、このタイミングで不動産屋との値引き交渉は難しいです。
お客さんはいくらでもいるのでまともに相手にしてくれないでしょう。
逆に7〜8月が一年間を通して一番の閑散期です。
この時期であれば初期費用を安く抑えることが可能です。
・閑散期は大家がAD(広告費)を多めに付けてくれる
引越しシーズンの1〜3月に賃貸物件の空室を埋めなければ、次の繁忙期である9月まで空室が続くことになります。
大家側としては、空室を埋めなければ収入が入ってこないので赤字を意味します。
空室率が少ない物件ならまだカバーできますが、空室の多い物件であれば物件の維持費を捻出するのも難しくなります。
そこで引越しシーズンが落ち着いてくる6〜7月頃ぐらいには、どの空室物件も大家がAD(広告費)を付けています。
このまま空室が続くくらいなら、多少の出費をしても空室を埋めようという魂胆ですね。
ADが多く付いてるということは、その分だけ不動産屋の収入が多くなることになります。
不動産屋の収入が多ければ、借主の値引きの交渉にも多少は応じやすくなります。
なんなら「AD付けてもらってるのなら手数料値引きしろ！！」くらいの強気にいっても問題ありません。
また、良心的な大家であればADをつけるのではなく、家賃1ヶ月フリーレント付きという条件を付けてることも多々あります。
賃貸物件を借りるのは借主自身なので、不動産屋にお小遣いを渡すよりも借主に還元する方が効果的ですからね。
・引越し費用も安くすることができる
人の移動が少ない閑散期であれば、荷物を運ぶ引越し業者もかなり格安の料金設定をしてます。
単身者で県内移動であれば2〜3万円以内に料金を抑えることが可能です。
これが繁忙期になったら倍の料金を覚悟しておきましょう。
また、料金を抑えるには引越し見積もりサイトを活用しましょう。
複数の引越し業者があるので、手っ取り早いのが競争させることです。
大手引越し業者が必ずしも値段が安いわけではなく、地方の小さな引越し業者が安い場合もあり得ます。
複数の引越し業者に相見積もりを出してもらうのは、コストカットの王道です。
また、時間帯の指定なしで月初めであれば、それなりに費用を安くできます。
逆に時間指定して月末であれば引越し費用は高くなります。
1社の不動産会社で賃貸物件を決めない
地域密着型の老舗不動産屋であれば、大家との繋がりにより未公開の賃貸物件の情報を持ってるかもしれません。
しかし、9割強の不動産会社はREINSという不動産会社専門のデータベースで物件を検索してます。
不動産屋でパソコンをポチポチ入力して検索してるシステムがREINSですね。
みなさんがSUUMOなんかで検索してるシステムの不動産屋Verと思ってくれれば結構です。
つまり、どこの不動産屋で物件を探しても出てくる物件は一緒ということです。
なので、条件にあった物件が見つかったからといって、その不動産屋ですぐさま契約をするのは悪手です。
・仲介手数料等の金額は不動産屋によってマチマチ
前述しましたが、不動産屋の収入源は
・広告料
・火災保険紹介料
・消毒費用
・仲介手数料
です。
これらの費用は不動産会社によってマチマチです。
借主の足元を見てぼったくってくるところもあれば、良心的な価格の不動産屋も存在します。
不動産屋によって値段がマチマチであれば、複数の不動産屋を回って比較するのが費用を安く抑えるコツになります。
しかし、不動産屋も捕まえたお客を逃さないようにします。
①早くしないと物件がなくなりますよ
②契約前提じゃないなら値引きできません
③とりあえず仮で物件押さえておきませんか
上記のような文言は不動産屋から出てくるレギュラーワードですね。
①についてはシカトでOKです。閑散期であればそんなにすぐに物件は決まりません。
②については値引き交渉後の契約書に捺印さえしなければOKです。口約束に法的拘束力はありません。
③については絶対にNGです。
仮で物件を押さえると、REINSを使ってもその物件が検索からヒットしなくなります。
これでは他の不動産屋にいっても、その物件の見積もりをしてもらうことができなくなります。
仮押さえははめられ易い手法なので注意しておきましょう。
・いますぐ引っ越す必要はないという選択肢を持つ
賃貸物件を探す時に、いますぐ引っ越したいという気持ちを押さえることも大切です。
自分に時間的リミットを課してしまっては、有意義な交渉をできない恐れがあります。
良い物件に巡り合って、良心的な初期費用で済むのならば引っ越そうくらいの気持ちでいきましょう。
条件が合わないならば引っ越さないという選択肢を持つのです。
焦りは禁物、心のゆとりが有意義な交渉の秘訣なのです。
不動産屋との値引きポイントについて解説
前述した下準備を押さえたら、ついに不動産屋との値引き交渉の段階ですね。
下準備をしっかりしてるなら有利に交渉を進めることができるでしょう。
おさらいですが、下準備のポイントとしては
・6〜8月の閑散期を狙う
・複数の不動産屋で見積もりを出す
・条件が悪ければ引っ越さないという選択肢を持つ
です。
そして、不動産屋との値引きポイントとしては
・火災保険料
・仲介手数料
・消毒費用
上記3点になります。
火災保険料
不動産屋は火災保険料の紹介料を保険会社からもらってます。
貴重な収入源であるので、意地でも不動産屋は指定の火災保険料に加入させようとするでしょう。
火災保険の加入は必須ですが、種類までは指定されてません。
個人で入ってるなら、不動産屋が指定する火災保険に加入する必要はありません。
しかし、ここはあえて不動産屋が指定する火災保険に加入してやりましょう。
・火災保険はクーリングオフが可能
戦略としては不動産屋指定の火災保険に加入した後でクーリングオフを使って解約します。
賃貸契約においてはクーリングオフは適応外ですが、保険契約ではクーリングオフが可能なのです。
この方法は周りくどいやり方ですが、非常に効果的です。
不動産屋も火災保険の紹介料は貴重な収入源なので、しつこいくらいに進めてきます。
指定の火災保険に加入しないなら賃貸契約ができない、と暴言を吐く悪徳業者もいるくらいです。
それくらい貴重な収入源なのであえて指定の火災保険に入ってやります。
そうすることで、仲介手数料や消毒費用の値引きに期待ができます。
火災保険に加入しなかったら、収入源が減るので値引き交渉が難しくなりますからね。
注意点としてはクーリングオフは火災保険の契約を結んでから7日以内です。
火災保険契約書を書いて不動産屋に渡したら、すぐさま火災保険会社に連絡してクーリングオフの手続きを取りましょう。
・指定火災保険の強制加入は独占禁止法違反
そもそも賃貸物件と指定された火災保険のセット売りは独占禁止法です。
不動産屋が強制的に指定の火災保険を勧めてくるならば、その一部始終を録音しておきましょう。
強制加入させられたという状況と証拠があれば、よりスムーズにクーリングオフすることができます。
火災保険会社側としても面倒のタネは処理しておきたいはずです。
不動産屋も火災保険会社も行政処分なんて絶対避けたいですからね。
仲介手数料
仲介手数料は大家と借主から合計で家賃1ヶ月までというルールがあります。
しかし、ほとんどの不動産屋で仲介手数料は1〜2ヶ月であるのが現状です。
ここについては完全にぼったくられてるので、力強く交渉してみましょう。
「国土交通省の告示でルールが決まってる」ということを主張しましょう。
目標は仲介手数料０〜半額ですね。
・条件が飲めないなら他の不動産屋に行く
不動産屋も商売でやってるので、大幅な値引きは難しいでしょう。
交渉が難航するならさっさと他の不動産屋に行くのが得策ですし、この行動が相手への揺さぶりにもなります。
せっかく内覧や色々な説明をしたのに他の不動産屋にお客が流れたら、今まで費やした時間やコストが無駄になってしまいます。
収入がゼロでコスト分だけ赤字になるくらいなら値引きに応じる、という選択肢を取らせるわけです。
上記のような心理状態をサンクスコストバイアスとも言います。
消毒費用
賃貸物件の消毒費用に関しては不動産屋が設定してるのか、大家・管理会社側が設定してるのかは契約を結んだ後にならないと分かりません。
しかし、入居時のこれらの無駄なオプションは全て断りましょう。
大した消毒作業をやってるわけではないので必要ありません。
・ハウスクリーニング等の費用は大家が負担するもの
そもそも、入居者がこれら費用を負担する必要は一切ありません。
退去する時も、賃貸物件の現状回復のみが借主の義務ではありますが、必要以上の清掃費用に関しては大家負担が基本です。
なので契約書の退去時に関する項目についてしっかりと確認しておきましょう。
「清掃費用等は借主負担」という文言があったら逃れようがありませんからね。
消毒等をしなければ住めないような物件ならば住む必要はありませんし、綺麗な状態の物件であるなら消毒等は不要です。
消毒オプションを外してくれない不動産屋に当たったら、さっさと別の不動産屋にいきましょう。
仲介手数料と同じ戦法ですが、不動産屋同士を競争させるのが一番手っ取り早いです。
まとめ：知識と心のゆとりを持って不動産屋との交渉に臨もう
賃貸物件の契約なんてことは、人生でも何十回もするようなものでもありません。
そこにつけ込んで不動産会社どもは借主からお金を搾取しようとしてきます。
しかし、こちらが正しい知識と時間的・心理的ゆとりを持って交渉に臨めば、賃貸契約の大幅なコストカットが可能です。
搾取する不動産屋も悪ですが、何も疑いを持たずに契約する消費者側にも落ち度はあります。
不動産屋のカモにならないようにしっかりと知識を身につけましょう。
また、賃貸物件を探す時の設備面で見るべきポイントについて下記記事で解説してるので参照して見てください。
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